— Dr. Matthias Stürmer, E.ON Energie AG, Leiter Alternative Investments

Heimo Leopold ist verabschiedet, und Dr. Matthias Stürmer wird es bekanntlich Mitte des Jahres. Doch der Scheidende hat – gemeinsam mit Mercer Deutschland – der künftigen Immobilienstrategie des E.ON-Konzerns noch seinen Stempel aufgedrückt: Seit November steht das strategische Asset-Allocation-Modell für die derzeit zwei Milliarden Euro schwere Immobilienanlage (20 Prozent der gesamten Kapitalanlagen des Konzerns), das die Verteilung der Anlagen sogar bis auf Länderebene optimieren soll. Das Modell kommt zu einer Zeit, in der die Palette von Länderfonds auf dem Markt stark wächst und selbst großen Investoren bisher unzugängliche Märkte erschließt.

Gar nicht selbstverständlich

Dass die Einflussfaktoren auf die Immobilienrenditen und -risiken sowie die Korrelationen systematisch in einem Modell zusammengefasst werden, und der Prozess dahin transparent ist und nachvollzogen werden kann, ist – die Wertpapierbranche mag es kaum glauben - bei Immobilieninvestoren nicht verbreitet.

Selbst richtig große Investoren modellierten Immobilien bisher in entsprechenden Asset-Liability-Studien pauschal mit geschätzten Rendite- und Risikozahlen, ohne diese jedoch systematisch belegen zu können, schon gar nicht auf Länderebene. Warum wieviel in Amerika, Europa oder Asien investiert wurde, war also nicht klar. „Unser quantitatives Modell haben wir zusammen mit E.ON um ein umfassendes qualitatives Overlay ergänzt, und das bildet nun das Herzstück der strategischen Asset Allocation. Die große Herausforderung war dabei, das verfügbare, globale Research in modellierbare Werte zu transformieren”, sagt Reinhard Liebing, der Projektverantwortliche bei Mercer.

Auch durch die Wertpapierbrille betrachtet nicht selbstverständlich ist freilich, dass die Rendite, Risiko- und Korrelationsannahmen, mit denen das Modell arbeitet, nicht auf Vergangenheitsdaten fußen, sondern auf nach vorne gerichteten quantitativen und qualitativen Einschätzungen.

Für Stürmer, in der Szene auch aufgrund der in Luxemburg geschaffenen Dachfonds-Konstruktion („Global Property Select”) als fortschrittlich bekannt, ist das neue Mercer/E.ON-Modell sogar „nicht nur für die deutsche, sondern für die europäische Immobilienbranche revolutionär“ – jedenfalls gemessen daran, dass es laut Stürmer branchenweit „nicht einmal den Versuch einer systematischen Modellierung gab.“ Die Ergebnisse, wie die Anlagen in einem erstens auf stabile und zweitens auf hohe Rendite ausgerichteten Portfolio auf die wichtigsten Länder in den drei großen Anlageregionen zu verteilen sind, werden in den kommenden Monaten allmählich, weil opportunistisch umgesetzt.

An Asien führt kein Weg mehr vorbei

Derzeit hat E.ON Europa im Immobilienportfolio noch zu 50 Prozent, Amerika und Asien zu jeweils 25 Prozent gewichtet. Gemessen daran verschieben sich die Gewichte mehr oder weniger stark zulasten Europas und Amerikas – der große Gewinner lautet Asien: Im höherrentierlichen Portfolio verliert Europa am stärksten an Bedeutung (Asien nun über 50 Prozent gewichtet), im stabilen verliert Amerika am stärksten (Europa mit fast 50 Prozent gewichtet, Asien steigt auf etwa ein Drittel).

Um wiederum in Asien ein insgesamt stabiles Portfolio zu haben, werden die größten Märkte - China, Indien, Japan und Korea - ähnlich hoch gewichtet. Das weicht deutlich von dem Portfolio ab, das die Länder entsprechend deren prognostizierten BIP-Wachstumsraten bis 2011 gewichtet – dem von Mercer als am einflussreichsten identifizierten Werttreiber auf die Immobilien-Performance. Ähnlich stark weicht das Portfolio ab, wenn es höherrentierlich sein soll: Dann steigt der Anteil Chinas rapide auf etwa 50 Prozent an, die Anteile von Japan, Korea und Australien sinken deutlich – nur Indien bleibt mit knapp 20 Prozent unverändert.

Die Unterschiede in den Allokationen zu den auf Basis der prognostizierten BIP-Wachstumsraten optimierten Portfolios ergeben sich vor allem aus Mercers und E.ONs qualitativen Analysen: In die Einschätzungen für die Risiken eine Landes flossen unter anderem Parameter wie die Volatilität des BIP, das S&P-Länder-Rating, das Immobilienmarktrisiko gemessen am Transparency-Index von Jones LangLasalle, sowie die Wahrscheinlichkeit von Klima- und Umweltrisiken ein.

Boutiquen auch bei Immobilien auf dem Vormarsch

Wie die optimierte Länderallokation weiter auf einzelne Asset Manager heruntergebrochen und wie das Portfolio letztlich ausgerichtet wird (Core, Value Added oder Opportunistic), wird E.ON in den kommenden Monaten beschäftigen. Derzeit läuft ein Auswahlverfahren für ein indisches Immobilienengagement, das in den aktuell 52 Subfonds und 900 Einzelinvestments umfassenden Luxemburger Umbrella-Fonds integriert wird.

E.ON wird dem Vernehmen nach für künftige Neu-Engagements viel stärker als bisher auch ausländische Immobilien-Boutiquen berücksichtigen, die bereits mehrere Jahre in den Zielmärkten aktiv sind.

Die nächste Stufe der Revolution

Auch für E.ON wird es spannend, wie das strategische Modell weiterentwickelt werden kann. Denkbar sei laut Stürmer, die Analysen und Ergebnisse auf Länderebene weiter herunterzubrechen, beispielsweise auf die jeweils fünf wichtigsten Immobilienstandorte pro Land. Andererseits stellt sich die Frage, ob auch Daten aus dem Portfoliomanagement der Objekte und Fonds verdichtet, und quasi von unten nach oben in das Modell hochaggregiert werden sollen – oder ob das Modell dann zu kompliziert wird. Eine Frage, die Stürmers Nachfolger(in) beantworten muss. MRO

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