Die Kunden vergleichen die Leistungen der Asset Manager strenger als bisher. Kein Wunder, wenn die Immobilienfonds-Anbieter internationaler werden, neue Anbieter hinzukommen und die Transparenz auf allen Ebenen steigt. Ein Interview mit Knut Riesmeier, dem Immobilien-Chef der Meag.

Fragen: Clemens Schuerhoff

Antworten: Dr. Knut Riesmeier, Meag Munich Ergo Kapitalanlagegesellschaft, Geschäftsführer

dpn: In der institutionellen Immobilienanlage steckt derzeit viel Dynamik. Was ist thematisch derzeit am Spannendsten?

Riesmeier: Die Subprime-Krise und wie sie sich auf die PortfolioTransaktionen auswirkt, und wie sich die deutschen und internationalen Reit-Märkte entwickeln.

dpn: Wie wirkt sich denn die Subprime-Krise auf das Immobiliengeschäft mit deutschen institutionellen Kunden aus?

Riesmeier: Die Medien berichten über das Thema, und deshalb haben die Anleger auch zusätzlichen Aufklärungsbedarf, ohne dass sich das aber bisher im institutionellen Geschäft auswirkt. Faktisch beobachten wir, dass Finanzierungen für opportunistische Investments mit hohem Fremdkapitalanteil infolge der Krise deutlich teurer werden und dass es wieder mehr Bereitschaft zu Off-Market-Deals gibt.

Beim Bieterverfahren besteht höhere Unsicherheit, ob die Meistbietenden auch die Finanzierung schultern können. Deswegen werden sich mögliche Verkäufer gezielt an solche potenziellen Käufer wenden, die kein Problem mit der Finanzierung haben. Außerdem sinken die Immobilienpreise leicht, so dass die Anfangsrenditen tendenziell steigen.

dpn: Der deutsche Markt für institutionelles Immobilien-Management zieht immer noch neue Anbieter an. Gibt es nicht schon genügend Adressen?

Riesmeier: Unserer Meinung nach wird es Raum für weitere Wettbewerber geben, das ist auch das Ergebnis verschiedener Studien. Gerade Versicherer wollen teilweise ihre Immobilienquoten über indirekte Anlagen erhöhen und ihre Direktanlagen zugunsten von indirekten Vehikeln umschichten. Insgesamt erwarten wir daher weiter Zulauf beim institutionellen Immobiliengeschäft.

dpn: Und wonach suchen institutionelle Investoren künftig ihre Immobilien-KAG aus?

Riesmeier: Die Investoren legen auf folgende Themen besonderen Wert: einen Track Record mit bereits erfolgreichen Produkten, Größe und soliden Hintergrund sowie auf ein weltweites Netzwerk von Partnern. Investoren achten auch sehr darauf, dass die KAG im Research, in der Liegenschaftsbewirtschaftung und in der Objektbeibringung professionell aufgestellt ist, insbesondere in Markt-Hochphasen. Das Management von Fremdfinanzierungen wird angesichts der Subprime-Krise ebenfalls wichtiger. Über die Höhe der Verwaltungsgebühren differenzieren sich die Anbieter noch kaum – die Qualität der Objekte und der Management-Prozess stehen im Vordergrund.

dpn: Wie verändern die Anforderungen der Großinvestoren die Immobilien-KAGen?

Riesmeier: Die Kunden legen Wert auf eine internationale und innovative Produktpalette. Die Produkte müssen aber klar fokussiert sein und in sich diversifiziert. Wichtig ist eine gute Objekt-Pipeline, aus der man sich schnell bedienen kann. Ein Thema für die Investoren sind auch transparente, flexible und teilweise auch erfolgsabhängige Gebühren. Die Kunden vergleichen die Leistungen der Asset Manager strenger als bisher. Ich begrüße in diesem Zusammenhang Anstrengungen wie die der Inrev (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles, die Red.), die Gebührenstrukturen zu standardisieren und transparenter zu machen.

dpn: Sie haben das Reporting nicht explizit erwähnt. Wohin geht die Reise dort?

Riesmeier: Ein regelmäßiges Reporting mit Jahres-, Halbjahres-, Quartals- und Monatsberichten ist selbstverständlich. Eine mögliche Entwicklung in der Zukunft ist ein Online-Zugriff mit tagesaktuellen Daten. Aufgrund der zunehmenden Internationalisierung der Portfolios werden internationale Kennziffern üblicher, wie beispielsweise die Internal Rate of Return (IRR).

dpn: Und wie darf man sich den Markt für Immobilien-Spezialfonds in fünf bis zehn Jahren vorstellen?

Riesmeier: Die Portfolios und die Anleger werden internationaler. Immobilien-Manager werden global präsent sein und sich klarer fokussieren. Die Diversifizierungspotenziale werden ausgeschöpft sein, da sich die Märkte weiter annähern werden. Die Fähigkeit zur globalen Arbitrage wird maßgeblich über den Erfolg entscheiden.

Herausfordernd wird das Umfeld für den deutschen Immobilien-Spezialfonds: Ich rechne mit starker Konkurrenz durch international geeignetere Vehikel wie FCPs oder Sicavs.

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