In nie gekannte Dimensionen, dahin geht die Reise der Immobilienanlage – mehr, teurer, schneller und transparenter. Kaum ein Zweifel: Beton ist aktuell der Star unter den Asset-Klassen. Zudem: Quantitative Methoden halten mächtig Einzug – und machen die Pros der Immobilien nur noch gewichtiger.

Man kommt sich vor wie in einer gigantischen Shopping-Mall: Niemals zuvor kauften institutionelle Investoren weltweit so viele Immobilien wie in diesem Jahr, und noch nie so viele im Ausland. „Record Volumes, Record Globalisation“, so knapp und prägnant fassen die Researcher von Jones Lang LaSalle (JLL) zusammen, was sie seit Jahresanfang über die weltweite Immobilienaktivität zusammengetragen haben. Und es soll so weitergehen: 600 Milliarden Dollar, so viel wie das Bruttoinlandsprodukt Schwedens und Hollands zusammengerechnet, sollen Investoren bis Ende Dezember für Immobilien ausgegeben haben – vor allem für Büroimmobilien; Diese haben Handelsimmobilien als dominante Anlageziele abgelöst.

600 Milliarden, das ist fast doppelt so viel wie noch vor drei Jahren. Am schnellsten wächst das Geschäft mit den Cross-Border-Deals: Mittlerweile machen sie fast die Hälfte (44 Prozent) aller Immobilientransaktionen aus, zehn Prozentpunkte mehr als noch im ersten Halbjahr 2005.

Deutschland überholt Großbritannien

Investoren schauen sich also auf der ganzen Welt um, nicht mehr nur zu Hause oder auf ihrem Kontinent. Ihr Anlageziel Nummer eins sind die USA, nach wie vor. Über ein Drittel der Kapitalströme zwischen den großen Regionen flossen in diesem Jahr dorthin. Doch nun aufgepasst: Deutschland hat Großbritannien als zweitwichtigstes Ziel überholt – und rangiert mit einem Anteil von 20 Prozent hinter den USA auf Rang zwei. Deutschland und Japan, diese beiden Immobilienmärkte gelten als „die Recovery Plays“ der nächsten Jahre. Ihr Vorteil: Beide Märkte sind groß genug, um sehr viel Kapital zu absorbieren, ohne dass die Preise dramatisch steigen. Die Treiber: Viele globale Fonds, institutionelle Investoren aus den USA und aus Australien sind untergewichtet in deutschen Immobilien. Gute Nachrichten für die potenziellen Verkäufer: viele deutsche Institutionelle, gerade auch Versicherer und berufsständische Versorgungswerke. Beide Gruppen halten noch viel direkt, gerade auch nicht strategische Bestände.

Andere Dimension: An neue Summen muss man sich gewöhnen

Die jüngste Aufsehen erregende Transaktion: die berühmte Capetown Waterfront. Sie ging in diesem Jahr für sage und schreibe 1,2 Milliarden Dollar über den Tisch. Die Käufer: Die englische London & Regional und Istithmar, ein in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässiger Großinvestor. Istithmar shoppte auch in New York City, die Adresse 280 Park Avenue – ebenfalls für 1,2 Milliarden Dollar. „Dass solche Summen für einzelne Deals bezahlt werden, das ist völlig neu und sprengt alle Dimensionen“, sagt JLL-Experte Robert Orr.

Höhere Preise, drückender internationaler Wettbewerb um gute Objekte, deutlich mehr und vor allem schnellere Transaktionen: Nicht nur einzelne Deals, sondern die ganze Asset-Klasse Immobilien schickt sich an, alle bisherigen Dimensionen zu verlassen und in neue aufzusteigen – in die der Aktien und Anleihen. Das gilt auch für die Markttransparenz. Bei Immobilien gilt derzeit: Die Nachfrage schafft Transparenz. Anders bei anderen Asset-Klassen. Beispiel: Collateralized Debt Obligations, kurz: CDOs, oder andere strukturierte Produkte. Dort gilt eher: Erst die Transparenz schafft Nachfrage.

Abbildung: Eine Cash-flow-orientierte Strategie bietet sich laut der Degi an, wenn bereits unmittelbar nach der Investition hohe Rückflüsse aus Mieteinnahmen erzielt werden sollen. Legende: 7% = 1 Objekt, 13% = 2 Objekte, 20% = 3 Objekte, 33% = 5 Objekte; Quelle: Berechnungen der Degi für dpn.

Paradigmenwechsel und neue Argumente

Die bisher bekannten Dimensionen sind Geschichte, und die bekannten Regeln werden außer Kraft gesetzt und auf den Kopf gestellt: Das Immobilien-Universum bewegt sich – es dehnt sich aus! Auch für deutsche institutionelle Investoren: Kaum eine Investorenbefragung und Studie, die ihnen keine deutlich steigende Immobilienquote mit dem zunehmenden Hang zur indirekten Anlageform und einen Drang auf ausländische Immobilienmärkte prognostiziert (Beispiele: „Anlageverhalten institutioneller Immobilieninvestoren“ vom Institut für Immobilienmanagement der Uni Leipzig und LB Immo Invest im Oktober 2006; „Indirekte Immobilienanlagen – Anlagetrends“ vom F.A.Z.-Institut und der Degi im August 2006. Wie die Degi eine Immobilienanlage über eine Milliarde Euro für eine Cash-flow-orientierte deutsche Institution vorschlagen würde, vergleiche Seite 25).

Warum überhaupt investiert wird, das wandelt sich ebenfalls: Argumentiert wird häufiger als je zuvor mit der Portfoliodiversifikation und damit mit dem Zusammenspiel mit anderen wichtigen Anlagekategorien. Das bezeichnet Thomas Beyerle, Chef-Researcher bei der Degi, als „Paradigmenwechsel“: „Die Akteure müssen sich zunehmend mit den Renditeaussichten anderer Asset-Klassen oder den internationalen Zinsentwicklungen auseinandersetzen.“

Die Folge: Die Asset-Klasse quantitativ zu beleuchten, das wird immer wichtiger. Ein weiterer Paradigmenwechsel. Die Blaumänner weichen den Schlipsträgern, die Research-Teams wachsen. Und mit ihnen die quantitativen Fähigkeiten und die Methoden, die Asset-Klasse Immobilien in die Asset Allocation einzubinden.

30 bis 40 Prozent, statt 10 bis 15

Nicht ohne Grund beschäftigen sich führende Wissenschaftler genau mit diesem Thema. Zum Beispiel Professor Piet Eichholtz vom Limburg Institute of Financial Economics der Universität Maastricht (vergleiche Interview, Seite 27). „Neue Argumente für ein klassisches Investment“, so lautete der Vortrag des Holländers auf der ersten Immobilienkonferenz der Oppenheim Immobilien-KAG Mitte Oktober – vor dem Who-is-who der deutschen institutionellen Immobilieninvestoren. Geht es nach Eichholtz, müssen die Immobilienquoten stark ausgebaut werden – nicht auf die üblichen 10 bis 15, sondern auf 30 bis 40 Prozent. Das erste Argument: Mithilfe neuer transaktionsbasierter Indizes – wie für den US-Markt gerade von einer Research-Gruppe des MIT in Cambridge entwickelt – könnten Immobilien endlich fair gemeinsam mit anderen Asset-Klassen betrachtet werden. Das zweite Argument sind die Wohlfahrtsverluste eines zu geringen Immobilien-Engagements. Diese sind für langfristige Investoren sehr hoch – und damit das schlagende Argument für deutlich mehr Immobilien.

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